Wärmepumpe Mehrfamilienhaus Hamburg: IFB bis 100.000 €, WEG

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In Hamburg sind nach dem Zensus 2022 77,1 % der Wohnungen vermietet, und 18,7 % des Bestands gehören Eigentümergemeinschaften. Wer hier die Heizung erneuert, entscheidet selten allein. Die Hausverwaltung braucht Zahlen für die Versammlung, und die Eigentümer wollen wissen, wer was zahlt.

Wir planen und bauen Wärmepumpen für Mehrfamilienhäuser in allen Bezirken und liefern die Unterlagen, die Verwaltung und Förderstellen brauchen. Die KfW rechnet mit 30 % je Wohneinheit, die IFB Hamburg gibt für Einheiten ohne Bonusanspruch 20 % dazu, bis 9.000 Euro je Wohneinheit und bis 100.000 Euro je Haus. Die rechtliche Einordnung des Beschlusses bleibt Sache der Verwaltung und ihrer Berater.

Bevor wir ein Gerät vorschlagen, sehen wir in den Wärmeplan. In Gebieten mit vorhandenem Netz ist Fernwärme oft die naheliegende Lösung, das sagen wir dann auch.

Was zahlen KfW und IFB je Wohneinheit?

Die KfW gibt 30 % auf die förderfähigen Kosten, die IFB bis zu 20 % zusätzlich, allerdings nur für Einheiten ohne Bonus. Welcher Fall gilt, entscheidet sich für jede Wohnung getrennt, deshalb gehört eine Liste der Einheiten an den Anfang.

Wohneinheit	KfW 458	IFB Hamburg
Vermietet	30 %, keine Boni	in der Regel möglich
Selbst bewohnt, mit Klimageschwindigkeits- oder Einkommensbonus	30 % plus Bonus, anteilig über Zusatzantrag	kein Zuschuss
Selbst bewohnt, ohne Bonusanspruch	30 %	in der Regel möglich, in der WEG nur gemeinschaftlich

Der Klimabonus gilt nur für Selbstnutzer und nur anteilig für ihre Einheiten. Die KfW rechnet das an zwei Wohneinheiten mit 41.000 Euro Kosten bei einer Grenze von 43.000 Euro vor. Es ergeben sich 12.300 Euro Grundförderung und 3.280 Euro Klimabonus (16 % auf 20.500 Euro), zusammen 15.580 Euro. Für GbR, Genossenschaften und juristische Personen gilt KfW 459 mit 30 % und ohne Boni.

Die KfW-Grenze wächst mit jeder Einheit, die IFB-Grenze ebenfalls, bis der Deckel je Haus greift.

Größe des Hauses	KfW-Grenze	KfW 30 %, höchstens	IFB, höchstens
2 Einheiten	43.000 €	12.900 €	18.000 €
6 Einheiten	103.000 €	30.900 €	54.000 €
7 Einheiten	111.000 €	33.300 €	63.000 €
10 Einheiten	135.000 €	40.500 €	90.000 €
12 Einheiten	151.000 €	45.300 €	100.000 €
20 Einheiten	215.000 €	64.500 €	100.000 €

Die Werte haben wir aus BEG-Richtlinie Nr. 8.3.1 und den IFB-Angaben gerechnet (Stand 05.11.2026, Antrag bis 31.01.2027), bei der IFB unter der Annahme, dass keine Einheit einen Bonus hat. Danach sinkt der Wert für die erste Einheit auf 27.250 Euro. Die 100.000 Euro der IFB erreicht ein Haus erst bei 500.000 Euro förderfähigen Ausgaben, denn der Zuschuss beträgt 20 %. In den meisten Häusern wird der Höchstbetrag deshalb gar nicht erreicht.

Die Förderrichtlinie der IFB ist bis 30.06.2027 befristet, einen Rechtsanspruch gibt es nicht. Wie die IFB den Zuschuss bei einer gemischt genutzten WEG genau bemisst, klärt die Verwaltung vorab mit der IFB. Die Regeln im Einzelnen stehen unter IFB oder KfW.

Wie beschließt eine Eigentümergemeinschaft die Wärmepumpe?

Der Beschluss kommt mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen zustande (§ 25 WEG). Für die Kosten gilt eine zweite Schwelle. Alle tragen sie, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmen, außer bei unverhältnismäßigen Kosten (§ 21 WEG). Dasselbe gilt, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren.

In anderen Fällen zahlen nur die, die zugestimmt haben, und ihnen gehören dann auch die Nutzungen. Bei einer Heizung, die alle versorgt, wäre das kaum handhabbar. Ein Anspruch einzelner Eigentümer auf die Wärmepumpe steht nicht in § 20 Abs. 2 WEG, die Liste nennt andere Maßnahmen.

Offen ist, ob der Tausch der Zentralheizung als Erhaltung oder als bauliche Veränderung gilt. Das steht nicht im Gesetzestext, und wir beraten dazu nicht rechtlich. Die Verwaltung sollte die Einstufung vor der Versammlung klären lassen, denn davon hängt die Formulierung des Beschlusses ab.

Für die Versammlung liefern wir Heizlast, Variantenvergleich mit Kosten und Förderung, Schallrechnung und Aufstellort. Eine Ausschreibung ist für die IFB kein Vorhabenbeginn, Sie können also Angebote einholen, bevor der Antrag gestellt ist.

Klinker-Wohnblock der 1920er Jahre mit grünem Innenhof, am Rand hinter einer Hecke das Außengerät einer Wärmepumpe

Was die Hausverwaltung wann einreicht

Die Reihenfolge ist streng, denn wer zu früh beauftragt, verliert den Zuschuss. Liefer- oder Leistungsvertrag, Zahlungen und Arbeiten gelten bei der IFB jeweils als Beginn.

Bestand aufnehmen: Liste der Einheiten mit Nutzung, Bonusanspruch und Heizungsart.
Angebote einholen, Heizlast rechnen, Varianten für die Versammlung aufbereiten.
Beschluss mit Kostenverteilung und Vollmacht für die Verwaltung.
Bestätigung zum Antrag und Fachunternehmererklärung, beide erstellen wir.
Vertrag mit aufschiebender Bedingung, die IFB und KfW ausdrücklich nennt.
Anträge im eAntragsportal der IFB und bei der KfW, Zusatzanträge für Selbstnutzer spätestens 6 Monate nach der Zusage.
Einbau nach Zusage und Bewilligung, danach Nachweise.

Die IFB meldet derzeit „stark erhöhte Nachfrage“ und längere Bearbeitungszeiten, eine Tageszahl nennt sie nicht. Der Bewilligungszeitraum beträgt 24 Monate, die KfW lässt 36 Monate ab Zusage. Den Verwendungsnachweis erwartet die IFB spätestens 6 Monate nach Durchführung. Der KfW-Weg steht unter KfW 458 Antrag.

Was dürfen Vermieter auf die Miete umlegen?

Vermieter können 10 % der Kosten im Jahr umlegen, höchstens aber 0,50 Euro je Quadratmeter in 6 Jahren (§ 559e BGB). Bedingung ist, dass die Maßnahme förderfähig ist und Drittmittel in Anspruch genommen wurden. Voll gilt das nur mit einer Jahresarbeitszahl (Wärme je Kilowattstunde Strom im Jahresmittel) von mindestens 2,5, sonst lässt sich nur die Hälfte der Kosten ansetzen (§ 559f BGB). Ausgenommen sind unter anderem Gebäude, die nach 1996 errichtet wurden, und Anlagen mit höchstens 55 °C Vorlauf.

Für die Förderung gelten strengere Werte, nämlich mindestens 3,0 bei der KfW und 3,1 nach VDI 4650 bei der IFB. Wer die Förderbedingung erfüllt, liegt also in der Regel auch beim Mietrecht über der Schwelle. In unserem Angebot steht die rechnerische Jahresarbeitszahl deshalb mit den Annahmen, damit Sie sie weiterverwenden können.

Was kostet die Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus?

Für 6 Wohnungen und 420 m² setzt ein Modell von Prognos 47.000 Euro für Luft-Wasser und 78.000 Euro für Sole-Wasser an. Das Modell ist von 2022 und über Borderstep veröffentlicht, die Preise sind also nicht mehr neu. Eine neutrale Erhebung je Wohneinheit gibt es nicht, einzelne Beispiele und Händlerzahlen weichen stark voneinander ab.

Für große Häuser gibt es ein veröffentlichtes Beispiel einer WEG in Berlin. Bei 30 Wohnungen mit 2.300 m², Baujahr 1890, kostete eine Sole-Anlage mit 35 kW und 6 Doppel-U-Sonden je 99 m insgesamt 97.400 Euro, sie arbeitet mit dem vorhandenen Gaskessel zusammen. Die Jahresarbeitszahl lag bei 3,8, die Heizkörper blieben unverändert, der Gasverbrauch hat sich halbiert.

Für Kaskaden nennt ein Händler rund 38.000 bis 95.000 Euro bei 2 bis 4 Modulen und ca. 26 bis 76 kW, vor Förderung. Das ist keine neutrale Quelle, und Zählerschrank, Hausanschluss, Rohrleitungen und Heizkörper können hinzukommen. In unserem Angebot stehen diese Posten getrennt.

Beispiel. Angenommen, das Haus hat 6 vermietete Wohnungen, die Anlage kostet die 47.000 Euro aus dem Modell, die Kosten liegen unter der KfW-Grenze von 103.000 Euro.

Posten	Betrag
KfW, 30 % von 47.000 €	14.100 €
IFB, 20 % von 47.000 €	9.400 €
Zuschüsse zusammen	23.500 €
Rest für den Eigentümer	23.500 €

Die Rechnung gilt nur, wenn beide Zuschüsse bewilligt werden, und ein heutiges Angebot kann von der Modellzahl deutlich abweichen. Bei 78.000 Euro für Sole-Wasser wären es rechnerisch 23.400 Euro und 15.600 Euro, es blieben 39.000 Euro. Eine Zusage ist das nicht.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

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Wann braucht ein Haus eine Kaskade?

Sobald die Heizlast über etwa 20 bis 30 kW steigt, enden laut Fachhandel die einzelnen Serien-Luftgeräte, und mehrere Geräte arbeiten zusammen. Häuser mit rund 1.000 m² haben nach derselben Quelle oft 40 bis 120 kW. Das Prognos-Modellhaus mit 146 kWh/m² verbraucht rechnerisch rund 61.300 kWh und liegt damit als grober Einstieg schon bei rund 20 bis 25 kW.

Was eine Kaskade zusätzlich braucht

Fällt ein Gerät aus, läuft das andere weiter, und in der Übergangszeit reicht oft eines. Dafür braucht die Anlage Puffer, Regelung und mehr Platz, die Händlerangabe für den Aufpreis von zwei 10-kW-Geräten gegenüber einem 20-kW-Gerät liegt bei ca. 10.000 Euro. In einem Beispiel des BWP versorgen 3 × 20 kW mit 1.000 l Puffer 18 Wohnungen auf rund 1.500 m².

Wie viel von den alten Heizkörpern bleiben kann

In dem Modell mit 6 Wohnungen erreicht Luft-Wasser mit alten Heizkörpern eine Jahresarbeitszahl von 2,6, mit neuen 3,0, Sole-Wasser 3,1 und 3,6. Das ist keine Messung, aber im Altbau kann die Förderbedingung an genau dieser Stelle scheitern. Im Beispiel aus Berlin-Pankow, Baujahr 1900, 14 Wohnungen, 900 m², blieb rund die Hälfte der alten Heizkörper, gefahren wird ganzjährig mit 40 °C, vier Außeneinheiten leisten 38 kW.

Was bei Warmwasser und Etagenheizungen dazukommt

Beim Warmwasser bestimmen die Hygieneregeln die Temperatur, deshalb trennen manche Anlagen das Heizungsnetz über Frischwasserstationen vom Trinkwasser, so auch in Pankow. Bei Gasetagenheizungen kommt der Umbau auf eine zentrale Versorgung hinzu, also neue Steigestränge, etwa im früheren Schornstein. Die IFB zählt diesen Umbau zu den förderfähigen Ausgaben. Für Selbstnutzer gilt beim Klimabonus für die Gas-Etagenheizung keine Altersgrenze.

Wie weit der Schall im Innenhof trägt

Mehrere Geräte sind lauter als eines, und im Innenhof werfen die Wände den Schall zurück. Bei 65 dB nennt die LAI-Tabelle 13,9 m im allgemeinen Wohngebiet und 7,6 m im Misch- oder Kerngebiet. Die Fördergrenze liegt über 12 bis 30 kW bei 68 dB und über 30 bis 70 kW bei 78 dB, beides jenseits der LAI-Tabelle, die bei 65 dB endet. Ein Gerät an der Fördergrenze passt also noch lange nicht in den Hof, maßgeblich bleibt die Rechnung am Fenster, siehe Lautstärke am Nachbarfenster.

Hoher Altbauraum mit Stuckdecke und Dielen, unter dem Sprossenfenster ein alter gusseiserner Rippenheizkörper

Fernwärme oder Wärmepumpe: wann wir abraten

Wir raten ab, wenn ein Haus im Gebiet mit vorhandenem Wärmenetz liegt und der Anschluss möglich ist, oder wenn sich die Schallwerte an keiner Stelle einhalten lassen. Der Wärmeplan vom 16.06.2026 ist für Eigentümer rechtlich unverbindlich, das Wärmeportal zeigt aber, wo die Stadt Netze sieht. Rot steht für Wärmenetz, blau für dezentral, violett für beides, gelb für ein Quartiersnetz.

Nach unserer Auswertung liegen Dulsberg und Barmbek-Nord zu rund 90 % im vorhandenen Netz, Altona-Altstadt zu 85 %, Harvestehude zu 80 % und Winterhude zu 70 %. Im Stadtnetz kostet ein Neuvertrag 2026 brutto 9,907 Cent je Kilowattstunde und 17,672 Euro je l/h im Jahr, dazu kommen Baukostenzuschuss und Hausanschlussbeitrag (Hamburger Energiewerke). Der Anschluss erfüllt die 15-%-Pflicht ebenfalls, der Vergleich steht unter Wärmeplanung und Fernwärme.

Eine Hybridlösung mit dem vorhandenen Kessel kann ein Zwischenschritt sein. Die 15-%-Pflicht erfüllt sie mit Jahresarbeitszahl 3,0 und 80 % Deckung oder 3,5 und 50 % Deckung, siehe Heizungsgesetz. Für die Förderung müssen außerdem 65 % der Wärme erneuerbar sein, das prüfen wir bei Hybridheizungen vor dem Antrag.

In Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung, das sind 16 in Hamburg, sind bauliche Vorhaben genehmigungspflichtig. Die Wärmepumpe ist dort nicht ausdrücklich genannt, fragen Sie beim Bezirk nach. Am Denkmal und im städtebaulichen Erhaltungsgebiet ist ebenfalls eine Genehmigung erforderlich.

Hand eines Monteurs stellt mit einem kleinen Schlüssel das Ventil eines weißen Heizkörpers ein

Wo wir Mehrfamilienhäuser umstellen

In Hamburg-Nord heizen nach dem Zensus 2022 schon 27,8 % der Gebäude mit Fernwärme und in Hamburg-Mitte 32,2 %, dort prüfen wir zuerst den Anschluss. In Wandsbek sieht das Zielszenario nach unserer Auswertung 85 % der Wohngebäude dezentral, deshalb kommt die Wärmepumpe dort auch im Mehrfamilienhaus eher infrage.

Was wir für die Versammlung vorbereiten

Für einen ersten Blick genügen uns die Verbräuche der letzten drei Jahre, die Zahl der Einheiten mit ihrer Nutzung und ein Foto vom Heizraum. Die Verwaltung oder der Eigentümer schickt das über das Formular oder an kontakt@waermepumpe-in-hamburg.de. Innerhalb eines Werktags melden wir uns mit einem Terminvorschlag, und der erste Termin kostet nichts.

Häufige Fragen

Wie viel Förderung gibt es für ein Mehrfamilienhaus mit Wärmepumpe?

30 % Grundförderung gibt die KfW auf höchstens 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten. Die IFB kann für Einheiten ohne Bonusanspruch 20 % dazugeben, höchstens 9.000 Euro je Wohneinheit und 100.000 Euro je Haus. Beides gilt nach aktuellem Stand und ist keine Zusage.

Wer stellt bei einer WEG den Antrag bei der IFB?

Die Hausverwaltung stellt ihn, gemeinschaftlich für die Wohneinheiten ohne Anspruch auf Klimageschwindigkeits- oder Einkommensbonus. Im eAntragsportal müssen sich alle Miteigentümer digital identifizieren oder eine Vollmacht geben. Die Fachunternehmererklärung kommt von uns.

Reicht für den Heizungstausch eine einfache Mehrheit in der WEG?

Ja, ein Beschluss kommt mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen zustande (§ 25 WEG). Alle müssen aber nur zahlen, wenn mehr als zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte der Anteile zustimmen (§ 21 WEG). Wie der Heizungstausch rechtlich einzustufen ist, ist offen, das klärt die Verwaltung am besten mit einem Anwalt.

Bekommen Vermieter die Boni der KfW?

Nein, eine vermietete Wohneinheit erhält die 30 % Grundförderung und keinen Bonus. Dafür können Vermieter in der Regel den IFB-Zuschuss zusätzlich nutzen. Einen Anspruch darauf gibt es nicht, die IFB fördert im Rahmen ihrer Haushaltsmittel.

Wie viel darf ein Vermieter nach dem Einbau auf die Miete umlegen?

10 % der Kosten im Jahr sind möglich, höchstens aber 0,50 Euro je Quadratmeter in 6 Jahren (§ 559e BGB). Voll gilt das nur mit einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 (§ 559f BGB), sonst lässt sich nach dem Gesetz nur die Hälfte der Kosten ansetzen. Rechtsberatung ist das nicht.

Ab wann braucht ein Mehrfamilienhaus eine Kaskade?

20 bis 30 kW sind etwa die Obergrenze einzelner Serien-Luftgeräte, das nennen Fachhändler. Darüber kombiniert man mehrere Geräte zu einer Kaskade. Ein Modellhaus mit 6 Wohnungen und 420 m² liegt rechnerisch schon bei rund 20 bis 25 kW.

Können die alten Heizkörper im Mehrfamilienhaus bleiben?

Ja, oft ein Teil davon. In einem veröffentlichten Beispiel aus Berlin mit 14 Wohnungen blieb rund die Hälfte der alten Heizkörper. In einem Modell für ein Haus mit 6 Wohnungen stieg die Jahresarbeitszahl durch neue Heizkörper von 2,6 auf 3,0, was für die Förderung den Unterschied machen kann.

Gilt die 15-%-Pflicht auch für Gasetagenheizungen?

Nein, Gasetagenheizungen in Mehrfamilienhäusern sind von der Hamburger Pflicht ausgenommen, dort gelten die Bundesregeln. Für eine neue Zentralheizung im Gebäude gilt sie dagegen. Eine Wärmepumpe als einziger Erzeuger erfüllt sie.

Was kostet eine Wärmepumpe für ein Haus mit 6 Wohnungen?

47.000 Euro setzt ein Modell von Prognos aus dem Jahr 2022 für Luft-Wasser an, 78.000 Euro für Sole-Wasser, jeweils für 420 m². Eine neutrale Erhebung je Wohneinheit gibt es nicht, und das Modell ist nicht mehr neu. Den Preis für Ihr Haus nennen wir erst nach dem Termin und der Heizlastrechnung.

Muss eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus regelmäßig geprüft werden?

Ja, ab 6 Wohnungen schreibt § 60a GModG eine Betriebsprüfung der Wärmepumpe vor. Darunter gilt diese Pflicht nicht. Eine regelmäßige Wartung empfehlen wir unabhängig davon.

Hände mit Grundrissplan, Zollstock und Bleistift auf einem Esstisch aus Eiche, daneben eine Tasse Kaffee

Unverbindlich, Antwort innerhalb eines Werktags

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Schreiben Sie uns kurz, um welches Haus es geht und womit Sie heute heizen. Wir sagen, welche Anlage passt und welcher Förderweg sich rechnet — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

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